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这个直辖市房价跌不休 还有省会城市同病相怜

来源:地产情报站 2020-09-11 16:23:10

  今天中新经纬一篇报道激起千层浪,该记者走访了天津多家房产经纪门店,从中介口中得出了一个惊人的结论——“相较于2017年,市区内的房价每平方米平均降了5000元。”在报道中,天津某小区一套一楼带花园与地下室的二手洋房,近两周共计降价72万元之多。报道发布后,“天津房价”迅速冲上微博热搜,网友们纷纷表示震惊。

  站长想说,凉凉的又何止天津?石家庄、郑州等地的楼市也传来了哀鸣……

  天津惨淡

  天津楼市有多惨淡?今天的微博热搜可以见证,大批网友在话题下现身说法,内容相当。

  目前天津二手房挂牌量高达208686套,和北京的231409套二手房挂牌量有得一比。如此大的挂牌量,自然会对市场造成影响,供大于求,房价就会自然下降。

  安居客数据显示,天津9月二手房均价为20065 元/m2,比2019年同期下跌 7.59%。从下图可以看出天津楼市的下降趋势为时已久,也有不少买房人深陷其中,大受影响。

  前天有站友向站长爆料称,他2015年以147万元买下了天津市东丽区一套二手房,由于当时天津楼市处在上涨通道,这个房子后来一度涨到了235万元左右。他当时认为房价还会涨,便没有出售。

  随着房地产进入存量市场,叠加政策严格,房价随之回落。最近这位站友所在小区同户型的房子成交价已经跌到了149万元左右,相当于坐了一把过山车,加上时间成本、房贷利息、通货膨胀,最后不仅没赚,反而还赔了。

  这位站友买房亏损的情况并不是个例,近期天津有很多房子都面临着大幅度降价。可以说,天津楼市变凉是整体性的。

  想弄懂天津的房价变化,还是要从大趋势着眼。2015年开始,全国房价都在上涨,天津也不例外。

  2016年,天津全市新建商品住宅和二手私产住宅分别成交234264套、188751套,成交量分别比2015年增长75%、51%;成交均价分别为13662元/平方米、12354元/平方米,相较2015年分别上涨了16%、19%。

  当时很多买房的都感受到了房产迅速增值的喜悦,但这并不能证明大家的投资水平有多高,绝大部分人只是在对的时候做了对的事情,赶上了发展的红利。

  经历过2016年、2017年的房价大涨后,主要城市基本都出台了力度不一的楼市调控政策。特别是首都北京祭出了非常严格的政策,环京的天津自然受到波及,这在很大程度上也打击了投机炒作需求,整个天津的房价都出现了明显回调,其中价格相对较高的核心城六区的市场首当其冲。

  在这波漫长的回调中,很多人凭运气赚的钱,都凭实力还了回去。可见房价涨幅只是纸面富贵,在变现之前只是数字而已。

  在此站长一定要再次强调,站友们买卖房产,要保持对各地政策、城市发展、行业趋势的敏感性,多看多研究,争取及时高抛。虽然谁也不敢保证自己一定能卖在最高点,但至少也要大差不差,绝不要砸在手里。

  可能有站友会想,天津作为直辖市,那是全国数得着的城市,怎么可能房价一降就是3年呢?

  呵呵,说句不怕得罪天津卫的话,天津的产业发展实在让人不敢恭维,创新能力也比较弱。比如天津创新搞金融,初衷是好的,弄了个全国的PE(私募股权基金)中心,可是后来却爆出多起私募股权基金涉嫌“非法集资”事件,令人侧目。

  此外,北京和雄安新区产业发展快速,对天津势必有一定的吸虹效应。

  提到在天津买房,很多人首先就会想到教育。确实,天津的教育资源可圈可点,高考也有优势。从2020年报考人数来看,山东考生有58.3万人,北京有6万考生,而天津仅有5.7万人报名。从一本录取率来看,全国排名前五的分别是北京、天津、上海、宁夏、青海。因为天津高考是自主命题,难度相对较低,高考人数又少,让天津高考优势相当明显。

  一些家庭为了子女教育,会选择在天津买房上户口。但相当一部分家长买房的目的只是为了子女的高考名额,并不是真为了去天津居住、消费。这种买房人,对天津经济发展的助推很有限。

  现在的天津今时不同往日,GDP排名甚至连前十都不保了。

  2020年上半年,天津GDP为6309。28亿元,同比下降3。9%。天津第一产业增加值为69。29亿元,同比下降8。6%;第二产业增加值为2027。36亿元,同比下降6。6%;第三产业增加值为4212。63亿元,同比下降2。2%。一系列数据看下来,可以说非常不乐观。

  另外,天津统计局数据显示,截至2019年末,天津全市常住人口为1561.83万人——仅比上一年增加了2.23万人。相比2019年杭州55.4万、深圳42.22万、广州40.15万的新增人口增长率,津门的差距太大了。

  支撑房价的关键,在于城市的经济基本面、产业、人口。现在天津经济缓慢,人口红利也吃不到,房价自然也就撑不住。

  石家庄凉凉

  除了天津楼市以外,石家庄的房价也在下降。

  2017年的调控成了石家庄楼市的转折点,当地房价从2017年10月的市场最高点坠落,炒房客相继退散。安居客数据显示,石家庄9月二手房均价为15255 元/m2,比2019年同期下降了3.62%。

  具体到项目,降价的感受更加直观。长安区某项目置业顾问表示:“石家庄房价最疯狂是2016年到2017年,当时有的项目能冲到2。6万元,可是现在的均价已经到了1。4万元,相比2017年降幅特别大。”

  房价背后,是政策的大幅收紧。2017年9月23日,石家庄出台了严格的楼市政策,规定非本市户籍居民家庭限购一套住房,须提供近3年内连续缴纳24个月及以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明,所有新购的住房(含新建商品住房和二手房)5年内不得上市交易。

  严格的限购和限售政策,快速冰冻了石家庄楼市。

  当然,冰冻三尺非一日之寒,如果一个城市经济活跃度极高,那么严格的调控也难以让房价明显下跌。和天津一样,石家庄房价疲软也有经济不乐观的原因——石家庄上半年GDP为2924。2亿元,排名全国第34位,甚至还不如同省老弟唐山。

  郑州震荡

  同样陷入楼市低迷的还有郑州,目前郑州二手房挂牌量高达137945套。按照7月份郑州二手房7246套的成交量进行大概估算,当地二手房的去化周期已经超过了19个月。

  在市场上有大把房子嗷嗷待哺的同时,郑州的土地供应还在大幅度增加。诸葛找房数据显示,今年7月份,郑州市公共资源交易中心供应15宗土地,较6月增加4宗,供应土地规划建筑面积222。01万平方米,环比增长106%。

  市场上的房子卖不动,推地节奏却在加快,供给侧可以说是严重的供大于求,郑州楼市让人捏了一把汗。

  结语

  现在是最好的时代,也是最差的时代。眼下的天津、石家庄、郑州楼市,有人欢喜,有人愁。

  炒房的人愁了,因为当初高位接盘的房子不仅不会赚,反而会被深套。

  刚需则乐了,因为如今的局面意味着可以以更低廉的价格买到自己想要的房子,省点钱干点啥不行?

  房子是家庭的必要资产,过去很多家庭有了一套房子,还会存钱买第二套,加上政策宽松,货币充裕,很多人不惜加杠杆进场,变相助推了楼市的高速发展。

  可别忘了,现在的趋势是房地产进入后半场,主基调是房住不炒和经济内循环。

  央行数据显示,我国2019年的房贷已经占居民总贷款的54%,达到了29.8万亿元。闲钱少了,自然会大大制约消费能力,制约“经济内循环”的推动。

  现在高层严格禁止房价短期大涨,可以说短期投机炒房的时代基本结束了,未来的房产还是以刚需、改善为主,房住不炒绝非短期口号。

  未来的房地产会出现一个分化的走势,城市经济发展迅速的城市房价会温和上涨,但不会大涨;而产业凋零、经济发展缓慢的的城市,房价只能下降或横盘。

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